Provavelmente, você deve ter algumas dúvidas sobre como declarar um apartamento financiado, certo? De maneira simplificada, para saber como isso é feito, basta informar na ficha “Bens e Direitos”, utilizando o código 11, o quanto já foi pago até o momento.

Afinal, um apartamento é uma aquisição que traz inúmeras vantagens, mas que, ao mesmo tempo, exige alguns cuidados — especialmente quando a sua compra ocorreu por meio de um financiamento. São muitos os detalhes que podem acabar trazendo algum problema ao proprietário caso passe despercebido.

Um exemplo muito comum disso é a declaração do Imposto de Renda. Apesar de ser uma tarefa rotineira e que deve ser realizada anualmente, muitas pessoas ainda não sabem como declarar o seu imóvel financiado. Outro ponto importante desse tributo é que apenas as pessoas que possuem um rendimento maior do que o valor mínimo estabelecido pelo Governo são obrigadas a quitá-lo.

Para ajudar você a entender como é que se declara um apartamento financiado no Imposto de Renda, escrevemos este post com um passo a passo do que deverá ser feito nesse momento. Além disso, solucionamos as principais dúvidas que podem existir na hora de declarar o IR. Acompanhe!

O que é Imposto de Renda?

O Imposto de Renda (IR) é um tributo que deverá ser quitado junto ao Governo Federal e corresponde ao valor anual que é descontado dos rendimentos das pessoas físicas ou do lucro das pessoas jurídicas. As alíquotas desse encargo são fixas e variam de acordo com a legislação de cada país onde ele é aplicado.

No Brasil, o órgão responsável pelo recolhimento desse encargo é a Receita Federal. Além disso, essa instituição tem a função de cruzar as informações prestadas pelos contribuintes para verificar se são verdadeiras.

Para que a declaração do Imposto de Renda possa ser realizada, a Receita oferece diversos meios para facilitar essa prestação de contas. Sendo que os softwares, as regras e os prazos são encontrados no site do órgão.

Nem todos os brasileiros são obrigados a quitar esse tributo, pois ele incide apenas sobre as pessoas que possuem um rendimento superior ao valor mínimo definido pelo Governo Federal. Além disso, as alíquotas são progressivas, ou seja, quanto maior for a renda, maior será o montante a ser pago.

Ao declarar o Imposto sobre a Renda de Pessoa Física (IRPF), é necessário que o contribuinte informe todas as suas fontes de renda. Assim, é preciso declarar o salário e os ganhos provenientes de aposentadoria, herança, aluguéis e, até mesmo, prêmios de loteria.

Caso o contribuinte não faça a declaração do IR até o prazo estipulado pelo Governo Federal, ele estará sujeito a uma multa — o valor pode variar de R$ 165,74 até 20% do imposto devido. Essa penalidade ocorre também para as pessoas que perdem o prazo.

Para fazer a declaração do Imposto de Renda de 2019, será preciso realizar o download de um software específico da Receita Federal. Além disso, existem algumas novidades na declaração deste ano, como:

  • a obrigatoriedade de informar o CPF de todos os dependentes;
  • será obrigatório informar dados complementares dos bens, como a data em que um imóvel foi adquirido.

Caso o contribuinte já possua instalado em seu computador o programa gerador de anos anteriores, no momento de fazer a declaração do IR de 2019 será preciso apenas atualizá-lo.

Como declarar um apartamento financiado no IR?

Como é possível perceber, para conseguir fazer a declaração do Imposto de Renda, o primeiro passo é acessar o site Receita Federal e adquirir a versão mais recente do programa.

Contudo, antes de fazer a sua prestação de contas, esteja ciente que a forma de declarar um imóvel varia de acordo com o meio em que o pagamento foi realizado. Assim, imóveis comprados à vista são declarados de maneira distinta àquela usada para bens financiados.

É comum existir uma certa confusão no momento de informar o valor do imóvel, já que as pessoas acreditam que deverá ser declarado o preço de venda do apartamento adquirido. No entanto, o contribuinte precisará expor à Receita apenas os valores referentes ao que já está quitado até o momento considerado pela declaração, incluindo os juros pagos.

Também é comum existirem dúvidas sobre qual formulário usar para indicar que a compra do apartamento foi financiada. Muitas pessoas, ao verem a ficha “Dívidas e ônus reais”, acreditam que esse é o formulário usado para declarar o seu financiamento. Entretanto, o campo correto é o de “Discriminação”, que é encontrado dentro da própria ficha do imóvel.

Para que você consiga declarar o seu apartamento financiado, basta seguir os seguintes passos:

Passo 1

No campo do programa em que está escrito “Bens e Direitos”, deverá ser informado qual é o tipo de imóvel que você possui. No caso de apartamento, basta informar na linha “código” o número 11.

Passo 2

Já no campo “Discriminação”, devem constar os dados sobre o imóvel, como o número de registro no cartório, além do número do CPF e nome completo do vendedor ou CNPJ e nome da empresa.

Informe, também, a forma como foi realizada o pagamento. Para isso, é necessário identificar o banco que concedeu o crédito, as condições em que se contratou o financiamento, o quanto foi usado de recursos próprios e de doações recebidas, além do valor sacado do FGTS, se for o caso.

Passo 3

A seguir, é preciso informar à receita o montante que já foi pago até o ano considerado. Para isso, usa-se o campo “Situação em 31/12/2017”, por exemplo. Sendo assim, basta preencher essa linha com o valor que foi declarado no Imposto de Renda de 2017, ou o ano em que você estiver declarando o imposto.

Caso o imóvel tenha sido adquirido posteriormente à data considerada na declaração, último dia do ano-base, basta deixar esse espaço em branco.

Passo 4

A próxima etapa se baseia em comunicar o quanto do apartamento foi quitado até o final do ano analisado. Nesse caso, o campo “Situação em 31/12/2018” deverá ser preenchido com essas informações, por exemplo.

Se o apartamento foi adquirido em 2018, esse campo deverá ser preenchido com o valor dado como entrada e as parcelas que foram pagas até o último dia do ano. Agora, caso a compra tenha acontecido em outro ano, basta somar ao montante informado no campo “Situação em 31/12/2017” a cifra que foi paga durante o último ano.

Um exemplo prático: supõe-se que até o final de 2017 você tenha quitado R$ 250 mil do financiamento de seu apartamento. Se no ano de 2017 foi pago mais R$ 60 mil, será necessário informar que a situação até o final de 2018 é de R$ 310 mil.

Passo 5

Quando o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é utilizado para quitar — parcial ou totalmente — o imóvel, ele também deve estar inserido na declaração, na ficha “Rendimentos Isentos e não Tributáveis”.

Para isso, será preciso a linha 3 — Indenizações por rescisão de contrato de trabalho — para dizer à Receita Federal que parte dos recursos utilizados na compra do apartamento foi oriundo do FGTS.

Passo 6

Por final, não é uma situação rara existirem parentes que ajudam na compra do imóvel. Quando isso ocorre, será preciso indicar na linha 10 — Transferências patrimoniais, doações e heranças —, dentro da ficha “Rendimentos Isentos e não Tributáveis” que a origem desse dinheiro foi uma doação.

Qual é a documentação necessária?

Para que a sua declaração de imposto de renda possua credibilidade, é fundamental que alguns documentos sejam anexados a ela. Caso o contribuinte esqueça ou ignore alguns desses comprovantes, a prestação de contas será transmitida com erros, o que poderá acarretar em penalidades, como multas e a entrada na malha fina.

Por isso, é preciso tomar certos cuidados no momento da preparação da declaração do Imposto de Renda, principalmente caso exista algum financiamento imobiliário. De maneira geral, durante a prestação de contas, é necessário informar a documentação pessoal básica, como o RG, o CPF e o comprovante de residência. Além de informar o número do recibo da declaração do IRPF do ano anterior.

O contribuinte também deverá informar todos os seus rendimentos do ano anterior. Assim, além de anexar um documento que comprove o seu salário, será preciso informar à receita todas as informações de possíveis aplicações financeiras que existam.

Além disso, a declaração deverá informar o CPF de dependentes, além de notas fiscais que comprovem despesas médicas e com educação. Dessa forma, caso se aplique, ocorrerá a restituição desses valores.

Já nos casos de imóveis, será preciso que o contribuinte informe o número do registro, o qual poderá ser obtido no Cartório de Registro de Imóveis. Caso a aquisição tenha ocorrido no ano de 2018, deve-se anexar e informar os dados.

Para comunicar a situação do financiamento imobiliário, será preciso anexar junto à declaração um extrato fornecido pela instituição financeira. Além disso, é necessário fornecer todos os dados desse empréstimo, como o valor, as condições de pagamento, o quanto já foi pago e o saldo devedor.

Como declaro a venda de um imóvel financiado?

Assim como ocorre quando se compra um imóvel, o contribuinte deverá comunicar à Receita Federal a venda desse bem. Nesse caso, será preciso apurar o ganho de capital, que é o lucro dessa transação. Assim, caso o valor da venda desse bem seja superior ao da compra, incidirá uma alíquota de 15% sobre o ganho.

Agora, se essa residência negociada foi adquirida por meio de um financiamento ainda não completamente quitado, o lucro obtido na venda deverá ser apurado de acordo com o montante já pago. Ou seja, caso o contribuinte tenha quitado apenas metade do valor de seu crédito imobiliário, ele deverá declarar apenas a venda desse valor.

Após a realização desse cálculo, a declaração do lucro dessa venda deverá ser realizada de forma semelhante àquela feita na situação de um imóvel quitado. É bom lembrar que, após finalizada a negociação, o apartamento tem que ser retirado da ficha “Bens e Direitos”.

Qual é o valor a ser declarado quando há valorização do imóvel?

Uma das grandes vantagens de investir em imóveis é o grande potencial de obter bons lucros. Sendo que uma das formas mais certas de garantir a rentabilidade dessa aplicação é por meio da valorização desse bem.

Suponha que você adquiriu o apartamento na planta por um determinado valor X. Porém, na avaliação feita pela prefeitura, houve uma valorização deste, que passou a ter um preço de 1,25X, especialmente devido às mudanças do mercado imobiliário, que influenciam no preço do imóvel.

Devido a essa situação, é normal existir uma certa dúvida no contribuinte, pois ele não sabe exatamente qual valor que deve ser declarado em seu Imposto de Renda. No entanto, a solução desse problema é bastante simples, pois o adequado é informar à receita o valor que foi pago pelo imóvel e não o seu custo de venda.

Agora, se o contribuinte conseguiu vender esse bem a um valor superior ao de compra, a declaração deve conter o ganho de capital correspondente à alienação do apartamento — sempre levando em consideração os limites e casos de isenção.

Preciso declarar imóveis adquiridos por contrato particular?

Mesmo quando o financiamento do imóvel é feito por meio de construtoras ou agentes financeiros, em vez de bancos, é necessário que a compra seja declarada no Imposto de Renda, já que ela se configura como uma aquisição de bem.

O declarante deve informar os dados da compra no campo “Discriminação”, incluindo informações sobre o tipo de negócio realizado, a forma de pagamento e os dados do vendedor.

O valor total que foi pago no ano anterior, 2016, deve estar na área “Situação em 31/12/2016”. No campo “Dívidas e Ônus Reais” nada deve ser declarado.

Com o passar dos anos, é necessário que o declarante vá acrescentando o valor que foi realmente pago no ano em questão, com relação ao valor declarado imediatamente no ano anterior.

Conseguiu compreender como declarar um apartamento financiado? Apesar de parecer um procedimento complexo, a declaração do Imposto de Renda é simples e não deve ser deixada de lado, pois pode resultar em multas e dores de cabeça!

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