O financiamento imobiliário é uma ótima alternativa para quem pretende adquirir um imóvel, mas não dispõe de todo o dinheiro para fazer o pagamento à vista. Contudo, a liberação do crédito depende de uma análise criteriosa feita pela instituição financeira sobre os documentos do candidato ao financiamento, do vendedor do imóvel e do próprio imóvel.

Isso significa que, se não houver o cuidado de reunir os documentos corretos, o empréstimo pode ser negado ou pode haver uma demora excessiva na liberação do dinheiro. Portanto, para ajudar você a reunir a documentação necessária para financiar um apartamento, nós preparamos este guia. Confira!

Tipos de financiamento e etapas da análise

O tipo de documentação necessária à liberação do financiamento imobiliário está condicionada à linha de crédito pretendida. Nesse aspecto, vale considerar os financiamentos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e os financiamentos concedidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Como o SFH utiliza recursos públicos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), há uma regra de exigência que é seguida por todas as instituições financeiras. O SFI, por sua vez, financia imóveis com recursos privados. Assim, os documentos exigidos variam para cada instituição que pode, inclusive, excluir alguns dos documentos que serão relacionados adiante.

Os documentos normalmente são exigidos em duas etapas. Em um primeiro momento, devem ser apresentados os documentos do proponente que pretende o financiamento imobiliário. Será a partir dessa documentação que a instituição financeira avaliará se ele tem condições de receber o crédito.

Em seguida, depois que o cadastro do proponente for aprovado, é preciso apresentar a documentação do imóvel e do vendedor. Estas servirão para comprovar, além da regularidade do imóvel, se a pessoa que está vendendo é, de fato, a proprietária dele e se não há nenhum impedimento para que ela realize a venda.

Documentos do comprador

Os documentos do comprador do imóvel servem para atestar que ele não tem restrições de crédito ou legais que o impeçam de adquirir o financiamento. Portanto, serão exigidos os seguintes documentos do proponente do financiamento e também do cônjuge, se houver:

  • cópias autenticadas da carteira do RG e do CPF;
  • cópia autenticada da certidão de estado civil (Certidão de Nascimento para solteiros; Certidão de Casamento com declaração de regime para casados; Certidão de Casamento e atestado de óbito do cônjuge para viúvos; Certidão de Casamento com averbação de divórcio se for o caso);
  • comprovante de endereço atual;
  • declaração do último Imposto de Renda com recibo de entrega;
  • cópia da escritura pública de pacto antenupcial, caso o casamento tenha se realizado em data posterior a dezembro de 1977, com regime de comunhão total ou de separação de bens;
  • cópia dos comprovantes de renda atualizados (holerites, declaração de contador etc.).

Também serão necessárias as certidões negativas de:

  • ações na Justiça Federal,
  • ações cíveis, de interdição, tutela e curatela,
  • ações das Fazendas Estadual e Municipal,
  • débitos com o INSS, se for comerciante;
  • protesto de títulos;
  • quitação de tributos e contribuições federais, se for comerciante;
  • dívida ativa da União.

Se houver alguma certidão positiva, deve ser encaminhada a certidão com inteiro teor da ação, para que ela possa ser analisada. Ainda, pode ser encaminhada certidão positiva com efeito negativo, quando os débitos já foram negociados e estão sendo pagos. Junto à documentação pessoal, também devem ser entregues os formulários fornecidos pela instituição financeira devidamente preenchidos.

Se houver utilização do FGTS na compra, devem ser apresentados os seguintes documentos:

  • cópia autenticada da Carteira de Trabalho — páginas em que constam a identificação do trabalhador e do contrato do emprego;
  • extrato da conta do FGTS — que será utilizada na operação com registro dos dois últimos anos;
  • autorização para movimentação da conta vinculada junto ao FGTS com o objetivo de aquisição da casa própria;
  • declaração, em formulário apropriado, de ser aquela a primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo SFH — quando for o caso — para que o proponente tenha direito a desconto de 50% nas despesas cartorárias referentes ao registro do contrato;
  • declaração em formulário apropriado de que não é a primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo SFH.

Documentos do vendedor

O vendedor e o cônjuge devem apresentar os mesmos documentos pessoais do comprador, incluindo as certidões negativas. Quando o vendedor é pessoa jurídica — como uma construtora —, a documentação varia de acordo com a forma de constituição da organização.

Quando se tratar de sociedade por cotas, devem ser apresentados:

  • contrato social e suas alterações, registrados na Junta Comercial;
  • procuração lavrada em cartório de notas do representante da empresa que assinará o contrato de compra e venda — caso esse não esteja no contrato social da empresa ou nas alterações;
  • CNPJ;
  • certificado de regularidade da situação junto ao FGTS.

Quando for sociedade anônima é preciso apresentar:

  • ata da assembleia de eleição da atual diretoria;
  • estatutos sociais atualizados, publicados no Diário Oficial e certidão de arquivamento na Junta Comercial;
  • procuração lavrada em cartório de notas do representante da empresa que assinará o contrato de compra e venda — caso este não tenha plenos poderes para assinar pela organização;
  • CNPJ;
  • certificado de regularidade junto ao FGTS.

Da sociedade por cotas e da sociedade anônima serão exigidas as certidões negativas de:

  • ações na Justiça Federal;
  • ações cíveis;
  • ações da Fazenda Estadual e Municipal;
  • protesto de títulos;
  • tributos e contribuições federais;
  • dívida ativa da União e com o INSS.

Documentação do imóvel

Como o imóvel será dado como garantia de pagamento da dívida, no caso de o mutuário se tornar inadimplente, é imprescindível que a situação dele esteja completamente regular. O que deve ser comprovado pelos seguintes documentos:

  • título de propriedade, em nome do vendedor, com o respectivo registro;
  • certidão dominial vintenária;
  • certidão negativa de ônus reais que expresse que o imóvel está livre de quaisquer ônus;
  • certidão negativa de IPTU;
  • Habite-se e Certidão Negativa de Débito junto ao INSS averbadas no Cartório de Registro de Imóveis — quando se tratar de imóvel novo;
  • planta baixa do imóvel;
  • opção de compra e venda preenchida de forma correta, completa e legível, bem como datada e assinada pelas partes, de acordo com o modelo da instituição de crédito;
  • declaração negativa de débito de condomínio, se for o caso;
  • laudo de avaliação da própria instituição;
  • declaração de saldo devedor, se for imóvel financiado por outro agente financeiro;
  • comprovante de pagamento de Foro — quando se tratar de imóvel edificado em terreno foreiro.

Como podem existir variações nas exigências feitas entre as instituições de crédito, antes da apresentação dos documentos, convém confirmar se o que for reunido condiz com o que é pedido.

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